이런 토지에 투자하지 않으면 어디에 하실겁니까?[펌]

해남,남악 2004/10/11 19:29   http://blog.naver.com/speed9758/140006584821

에서 펀 글입니다

 

 

양평은 수려한 자연경관과 서울과의 지리적 잇점으로 인해 전원주택지로 각광을 받고 있습니다. 그중 가장 인기가 있으며 지가가 높은 토지는 단연 조망권이 확보된 토지입니다. 특히 북한강 조망권을 가진 토지의 경우 개발이 거의 완료가 되었으며, 지가 또한 매우 높은 수준을 유지하고 있습니다.

북한강 조망권이 확보되고 개발행위허가를 얻어 토목공사까지 완료된 토지의 경우 매도호가는 최고 평당 300만원까지 형성이 되어 있습니다. 이는 조망권에 대한 배타적 권리와 수요층의 계층적 구분에서 발생하는 상승효과로 볼 수 있을 것입니다.

조망권이 확보되어 있는 토지는 전체 토지 중 극소량에 불과하게 됩니다. 공급적 측면에서 보면 매각대상으로 토지는 소량이지만 매수자는 자금을 더 투입하더라도 가급적이면 조망권이 확보된 토지를 선택하려 하기 때문에 조망권은 배타적 권리로서 지가상승의 주요한 역할을 하게 됩니다.

수요적 측면에서 보면 전원주택용지는 대체로 큰 매입지가를 형성하고 있으며 평당 400만원선에 이르는 건축비로 인해 누구나 쉽게 거래 할 수 있는 대상이 아닐 것입니다. 더군다나 조망권을 가지고 있으며 접근성이 양호한 전원주택용지의 경우 계층적 분화(구분)현상이 심화될 수밖에 없습니다.

이러한 현상은 강, 호수, 바다 등 물을 테마로 한 대상물건에 더욱 심화되는 경향이 있습니다. 그래서 개인적으로 보통 다른 지역보다 저렴한 지가를 형성하고 있는 조망가능 토지의 경우 적극적 매입을 권유 드리고 있습니다. 현 지가에 매입하지 못하면 영영 그 가격으로 매입할 수 없는 경우가 많이 있기 때문입니다.

지가의 등가성을 주목해야 합니다. 비슷한 지역에서는 비슷한 가격이 형성됩니다. 토지는 가격이 없다고 합니다. 지형, 도로접합여부, 토지모양, 평수, 지목, 현황 등에 따라 가격은 천차만별입니다. 그렇기 때문에 모르는 지역에서 토지투자를 한다고 해도 지가에서부터 막히게 됩니다.

이럴 때 유추할 수 있는 방법이 바로 토지의 등가성이라는 특성을 대비하면 정확하지는 않겠지만 어림짐작으로 지가를 매길 수 있을 것입니다. 등가성의 예를 들면 서울 강남구 대로변의 중심상업지역과 천안 버스터미널 앞의 중심상업지역 지가가 같다는 것 등을 들 수 있을 것입니다.

왜 이렇게 장황한 설명을 하느냐면 지난호에 이어 해남 화원면 매월리 토지를 추천하기 위해서입니다. 매월리 토지가 바로 위의 조건을 다 갖추고 있으면서 등가성이라는 측면에서 봤을 때 여전히 상승여력이 충분하기 때문입니다.

당진이나 태안, 군산 등 투자자들에게 각광받는 지역의 이와 유사한 물건의 경우 평당 가격이 최하 70만원에서 200만원을 상회하는 가격이 형성되어 있기에 저는 4~5년이면 이정도까지는 무난하게 갈 것으로 전망하고 있습니다.

4~5년이라는 시점은 그 시기가되면 화원관광단지 조성공사가 거의 끝나가고, 2008년까지 1단계 공사가 완료되는 J-project 가 가시화되고, 압해도-눌도-달리도-매월리간 연결공사가 마무리될 시점이기 때문입니다.

따라서 그 때가 되면 보수적으로 잡아도 평당 70~80만원에서 150~200만원까지도 가격형성은 가능하리라 여겨지는 것입니다. 현시점에서 5천만으로 투자한다면 1억 5천만원에서 3~4억원까지도 수익이 보장될 수 있습니다. 시기적 흐름을 보면 우선적으로는 연륙교 공사가 착공되는 시점에서 가격은 상승할 것이고, 그 흐름이 2년 정도 이어지다가 다리 공사 진척상황에 따라 가격은 지속으로 상승할 가능성이 높습니다.

또한 남악신도시 개발에 따라 전라남도청과 예하기관이 옮겨오면 인구가 4만 1천명이 유입되고, 현대조선소와 2개의 신규조선소(고용창출 1만1천명)가 본격 가동되면 수요자 층이 더욱 넓어지는 계기가 될 것입니다. 즉, 자본력있는 계층의 이동은 인근 지역 토지시장의 호재가 될 것입니다.

제가 자신있게 추천할 수 있는 근거는 바로 이러한 조망권의 배타성과 물량의 부족, 신규유입인구의 증가에 따른 상위 계층의 이동, 지가의 등가성에 근거한 것입니다.

----------------------------------------------------------------------------------------

 

투자대상지는 해남군 화원면 매월리(梅月里)입니다. 매월리가 위치한 곳은 화원반도의 끝자락입니다. 아래 그림1에서 보듯이 화원반도 위에는 달리도와 눌도라는 섬이 있으며, 그 위에는 압해도가 있습니다. 목포와 압해도간 연륙교 공사는 교각공사가 끝난 상태이며, 무안국제공항에서 77번국도를 타고 성내리까지 내려와 성내리와 압해도간 연륙교 공사가 시작된 상태입니다. 또한 압해도와 달리도, 눌도, 화원반도간 연도교, 연륙교 공사가 예정되어 있습니다.

매월리는 이처럼 다리공사가 진행되면 무안국제공항을 통해 화원관광단지와 J-project 지역으로 진입하는 초입이 되며, 서해안고속도로를 통해 목포에 진입하면, 목포 - 압해도간 연륙교를 거쳐 들어가는 입구가 되게 됩니다.

매월리가 주목받는 이유는 관광지로 들어가는 초입인데다가 다리가 완공되면 지리적으로 매우 가깝게 되기 때문입니다. 이런 개발재료 이외에 자체적으로도 개발이 가능한 충분한 경쟁력을 갖추고 있는 지역이기에 인근 지역의 개발재료가 아니더라도 자체적 지가상승을 기대할 수 있는 지역입니다.

그림2에서 보시는 바와 같이 바다조망이 매우 시원하게 펼쳐지며, 그림3과 같이 낙조가 매우 아름다운 지역으로 꼽힙니다. 그림4에서 보시듯 자갈밭으로 이뤄진 해안가가 펼쳐져 해수욕도 가능하며, 목포로 입항하는 선박들이 지나다니는 해도가 있어 수심이 깊어 바다낚시에도 적격인 관광지로의 발전가능성을 매우 높게 갖추고 있는 지역입니다.

바다조망이 가능한 토지량이 얼마되지 않는데, 그중 매각대상으로의 토지량은 극히 적어 매물을 구하기 어려운 것도 지가상승에 매우 큰 역할을 차지하는 요소가 됩니다. 해안도로 아래측 관리지역과 윗측 임야가 개발가능한 부지인데, 임야는 경사도가 있고, 생산보전임지로 묶여 있어 당분간(최하 5년)은 개발이 불가능하고, 토지소유자가 대부분 자산이 넉넉한 사람들로 굳이 매각해서 자금을 유용하지 않아도 되기에 매물 자체가 부족할 수 밖에 없는 상황입니다.

또한 지적공부상 도로와 접하고 있으며, 건축가능한 모양을 갖추고 있는 토지가 적다는 것도 가격경쟁력을 갖추기에는 충분한 요건이 될 것입니다.

관리지역으로 횟집이나 카페을 비롯한 근린생활시설 설치가 가능하고, 펜션이나 모텔 영업도 가능할 것이며, 전원주택 입지로도 탁월한 자연환경을 지니고 있습니다. 그만큼 활용도가 높으며, 이정도의 환경을 갖추고 있는 지역에 비해서는 가격이 상대적으로 낮은 편이여서 지가상승을 충분히 노려볼 수 있는 지역입니다.

지리적 차이는 있겠지만 비슷한 여건을 갖추고 있는 지역에서는 비슷하게 지가가 형성된다는 점을 참고한다면 당진 성구미, 한진항, 장고항 등의 횟집부지가 평당 200만원, 펜션부지로 좋은 물건은 70~100만원을 형성하고 있으며, 태안이나 군산, 통영 등 바다 조망이 가능한 펜션부지의 경우 평당 100만원을 상회하고 있다는 점을 상기하면 투자가치는 나름대로 짐작할 수 있을 것으로 예상됩니다.

단정지을 수 없겠지만 공사중인 화원관광단지 조성이 마무리되고, J-project 사업이 진척되고, 압해도-눌도-달리도-매월리간 연결공사가 시작내지는 착공되는 5년정도의 시점이면 현 지가보다도 4~5배의 수익도 가능하지 않을까라는 조심스런 전망을 해봅니다.